Aluguel social: formas de tornar essa política mais eficiente

Por Solange Monteiro, do Rio de Janeiro

O impulso tomado pelo Programa Minha Casa Minha Vida este ano, um dos responsáveis pela dinâmica do setor da construção civil, é ilustrativo do déficit que o país tem de mitigar no segmento de habitação popular. Mas as políticas públicas habitacionais não se resumem à casa própria. O aluguel social – que abarca uma miríade de instrumentos de apoio não-permanente à população de baixa renda –, também faz parte desse grupo, e sua demanda potencial tem crescido.

Operada por municípios e estados, essa política abarca tanto pessoas em vulnerabilidade social – como vítimas de violência doméstica e indivíduos que completaram 18 anos em situação de abrigamento –, quanto aquelas cujas moradias estão em áreas intervenções públicas, como reurbanização de favelas, ou em regiões destruídas ou expostas a riscos como de enchentes ou desmoronamentos. Dados do International Displacement Monitoring Centre (IDMC) indicam que em 2023 o Brasil respondeu por mais de um terço dos deslocamentos internos por desastres registrados nas Américas, com 745 mil pessoas. Este ano, somente as enchentes no Rio Grande do Sul resultaram em mais de 630 mil desalojados, entre os quais pessoas que tiveram suas casas totalmente comprometidas, sem possibilidade de retorno quando as águas baixaram. Em geral, os mais afetados são as famílias de mais baixa renda, que estabelecem moradias em áreas irregulares e possuem menor resiliência financeira para se recuperar de um evento extremo (veja mais).

Criado nos anos 2000, popularizado nos anos 2010, o aluguel social tem servido como principal ferramenta para atendimento dessas questões emergenciais. Na cidade de São Paulo, somente a fatia desse auxílio administrada pela área habitacional – que atende a famílias removidas de áreas que sofreram intervenção por obras municipais e as que perderam suas casas em decorrências de desastres – somou R$ 100 milhões em 2023, atendendo a 21 mil famílias. Os benefícios variam entre R$ 400 e R$ 600, sendo de caráter temporário – período de 12 meses, renovável – ou continuado, no caso de famílias removidas por obras públicas ou urbanização de assentamentos precários.

Levantamento publicado em policy brief produzido pela FGV Cidades, em associação com a São Paulo Parcerias, indica que o valor médio do benefício distribuído em programas de aluguel social de um grupo de cidades pesquisadas (Aracaju, Maceió, Manaus, Palmas, Porto Alegre e região do ABC Paulista)  indica um valor médio de benefício de R$ 550 mensais. O documento indica que, na análise realizada nos municípios do ABC Paulista, o benefício tende a ser de mais curto prazo quando está vinculado à condição da pessoa, enquanto restrições relacionadas à perda de um imóvel em função de obra pública ou desastre, o benefício tende a se estender – às vezes, até a entrega de uma nova moradia.

Os pesquisadores do FGV Cidades identificaram vários pontos comuns nos casos estudados, que podem ser aprimorados. Do lado do poder público, identificaram em linhas gerais o desafio de um monitoramento adequado dos beneficiários e as condições oferecidas, dessa política. Do lado dos beneficiários, observaram, entre outros, o custo elevado dos alugueis – fator que colabora para o aumento do déficit habitacional – e a falta de informação sobre oportunidades de locação.

Com base nesse diagnóstico, foi desenhada uma proposta de programa apoiado em tecnologia e a participação de academia e atores privados que pode ampliar a eficiência desses programas, facilitando o acesso dos beneficiários a imóveis e uma gestão mais eficaz dos recursos alocados.  

A ideia é a construção de uma plataforma nos moldes já operados no mercado, para os quais são necessárias as participações de uma agregadora de imóveis e uma fintech. A agregadora cuidará de desenvolver e operar o site com os dados das moradias que atendam aos critérios definidos no programa. Com isso, dizem os pesquisadores da FGV Cidades, reduz-se a assimetria informacional que muitas vezes leva a um sobrepreço nas negociações de aluguel. Evidências apontam que, devido à pouca informação sobre oportunidades em bairros distintos, essas famílias tendem a alugar imóveis nas proximidades de onde morava, com preços regulados pela média local.

O papel da fintech, por sua vez, será oferecer produtos que cubram o risco de inadimplência, usando machine learning (inteligência artificial que treina algoritmos para reconhecer padrões, gerando resultados esperados) para definir os parâmetros adequados à população de baixa renda. O governo deverá cuidar da seleção dos beneficiários do subsídio, acionando a fintech para a devida análise de crédito e precificação da cobertura “cujo serviços será cobrado mensalmente, com custo coberto por recursos provenientes de fontes públicas, privadas ou mistas”. Por fim, caberá à academia colaborar no levantamento de dados que, entre outros, colabore na produção e análise de curvas de preço de mercado do aluguel nas regiões contempladas, e oferecer apoio num plano de monitoramento e avaliação.

Para a FGV Cidades, tal estratégia colaboraria para uma inclusão adequada dessa população em territórios seguros, ampliaria a capacidade de escolha dos mesmos, incentivando a formalização e segurança jurídica dos contratos. Já a poder público terá mais acesso a dados, “facilitando a estruturação de planos de monitoramento e avaliação da ação governamental”.

As opiniões expressas neste artigo são de responsabilidade exclusiva do autor, não refletindo necessariamente a opinião institucional da FGV.