Rentabilidade do investimento em imóveis está acima do pré-pandemia, aponta estudo do FGV IBRE em parceria com o QuintoAndar

Solange Monteiro, do Rio de Janeiro

Estudo lançado na terça-feira (25/3) numa parceria entre FGV IBRE e a plataforma de aluguel e compra/venda de imóveis QuintoAndar indicou que no ano passado a rentabilidade do investimento em imóveis superou o nível observado no período pré-pandemia. O cálculo, feito a partir da análise dos mercados das capitais de São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais, aponta que o retorno financeiro médio com imóveis nessas praças chegou a 19,1% ao ano em 2024, resultante da soma do rendimento estimado com aluguel (6,2%) com a média de valorização dos imóveis no período (12,9%).

Thiago Reis, gerente de dados do Grupo QuintoAndar, explicou no evento que para estimar o rendimento do aluguel foram usados dados de valores de anúncios e contratos fechados na plataforma de 2020 a 2024. “Também usamos os dados do IGMI-R, desenvolvido pela Abecip em parceria com o FGV IBRE, que mede a valorização dos imóveis com base em laudos de financiamento de bancos, que nos permitiu essa união do rental yeld com a valorização total do ativo, além de outros indicadores como o IPCA, o IVAR (Índice de Variação dos Aluguéis Residenciais) e o Índice Nacional dos Custos da Construção (INCC), ambos do IBRE, para complementar a análise”, completou. 

Reis destacou que uma das motivações iniciais para esse trabalho – que será periódico – foi aprimorar a análise desse setor desde a pandemia, quando as medidas de isolamento e a tendência de migração de muitas famílias dos centros urbanos mudou a dinâmica do mercado. André Braz, coordenador de Índice de Preços do FGV IBRE, destacou a onda de recuperação da trajetória de preços dos alugueis deflacionados desde o início do choque sanitário. Ele indicou que, com a perspectiva de manutenção de juros altos, encarecendo o crédito imobiliário, a tendência é de que esse quadro de valorização do aluguel se mantenha por mais tempo.  “Mesmo que a autoridade monetária não suba mais os juros, os atuais 14,25% ao ano são um patamar alto, e a tendência é de redução lenta. Além disso, os movimentos dos juros – tanto de alta quanto de baixa – tendem a demorar de 6 a 9 meses para se refletirem na atividade”, descreveu.

O rendimento nas cidades
Rental Yield por Data

Elaboração: FGV | Dados: QuintoAndar.

Quando somada a estimativa do rendimento do aluguel à média de valorização dos imóveis reforça essa tendência de recuperação desde a pandemia – com posterior recuo no caso de Rio e São Paulo, mas com resultado final acima do observado no início de 2020 nas três praças analisadas. O estudo também indica a variação da rentabilidade por bairros, e destaca que, no caso de Rio de Janeiro e São Paulo, os bairros que superaram o avanço médio da rentabilidade não são os reconhecidos como mais nobres – no caso da capital paulista lideram a lista Jardim São Luis (com 24,7% em 2024) e Sapopemba (23%) e, no Rio de Janeiro, Penha (20,5%) e Maracanã (15,2%). Em Belo Horizonte, a maior valorização se deu na região Central (36,6%) seguida do bairro Santa Terezinha (33,7%). “Esse resultado pode indicar que algumas regiões ainda apresentam maior margem de valorização, enquanto outras já estejam mais próximas de um teto”, afirmou Evandro Luis, economista do Grupo Quinto Andar.

Para Elisa Rosenthal, diretora-presidente do Instituto Mulheres do Imobiliário, a análise do rendimento por bairros mostra a importância que a mobilidade urbana representa na valorização das regiões. “Essa questão, inclusive, está diretamente relacionada com a tendência global do rent-vesting”, afirmou, que é aquela em que as pessoas buscam um imóvel para investimento onde conseguem comprar e alugam na região onde querem viver.  “Mobilidade urbana direciona os consumidores a alugar onde precisam, de mais fácil acesso aos transportes públicos ou onde o valor faz sentido para a sua renda, mas não deixam de investir em imóvel”, completa, destacando a segurança que o “investimento em tijolo” tende a representar no longo prazo.

Rentabilidade x títulos financeiros 
Rental Yield, IGMI-R, Rental Yield + IGMI-R, IPCA e Selic por Data

Elaboração: FGV | Dados: QuintoAndar, Abecip e Banco Central.

Reis complementou que as regiões que apontaram maior valorização em 2024 em geral se tratam de tíquetes médios mais baixos, o que também deve pesar na decisão do investidor. “Vale lembrar ainda que, como qualquer investimento, imóveis também oferecem riscos. O estudo aponta a rentabilidade bruta, mas uma decisão também tem que levar em conta liquidez e o custo que implica o imóvel vazio por algum tempo, relacionada à relação entre oferta e demanda em cada localidade”, destacou.

Luis complementou que a decisão de compra de um imóvel como investimento aponta uma rentabilidade média expressiva, mas que se trata de uma decisão particular de cada família. “Por exemplo, levando em conta o cenário de juros, é preciso considerar que se tenha um bom valor de entrada, para que não se demanda um financiamento de valor muito alto e a prazos muito longos”, ponderou. Outro elemento a se ter em conta é o da menor liquidez que o investimento imobiliário implica, já que a venda do imóvel em caso de necessidade demanda mais tempo do que a saída de uma aplicação bancária. “Em se tratando de rentabilidade bruta, o estudo não traz informações como a de liquidez média, tampouco tributárias”.

Rentabilidade do imóvel residencial por cidade
Rental Yield + IGMI-R

Elaboração: FGV | Dados: QuintoAndar, Abecip.

Taissa Cruz, head de PP do Quinto Andar, reforçou no encontro, realizado na FGV em São Paulo,  a importância do cálculo realizado pelo QuintoAndar e IBRE para contribuir a que todos os agentes do mercado tomem decisões mais bem-informadas, reforçando a característica do investimento imobiliário como ativo de longo prazo. “Disponibilizar mais informações fazem uma grande diferença. É essencial para atrair mais investidores e viabilizar esse mercado, fazendo-o girar melhor, pois tanto proprietários quanto locatários podem fazer escolhas de forma mais inteligente”, afirmou, indicando que proporcionar dados comparáveis contribui para uma dinâmica de mercado com maior liquidez e menor taxa de vacância.

Ana Castelo, coordenadora de Projetos da Construção do FGV IBRE, destacou no evento o momento aquecido do mercado até 2024, com alta demanda mesmo na faixa de imóveis de média-alta renda, refletida no nível de vendas e na demanda por crédito do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Castelo apontou que, para 2025, o cenário permanece desafiador não apenas pelo impacto que o cenário de juros traz para o crédito para a fatia do mercado fora dos extremos – em uma ponta, o Minha Casa Minha Vida (MCMV) e, na outra, a faixa de alta renda que não demanda financiamento para investir em imóveis – mas pela evolução dos custos da construção. Nesse campo, Castelo ressaltou especialmente o custo de mão de obra, que em 12 meses têm aumentando quase o dobro do IPCA. “Isso tende a influenciar nas vendas, bem como na estratégia das incorporadoras, que tendem a direcionar a oferta para essas duas pontas menos sensíveis ao fator juros”, afirmou.

Leia a íntegra do panorama de rentabilidade do mercado imobiliário. 

Reveja o evento de lançamento do estudo FGV IBRE - QuintoAndar.

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