Aluguéis e Copom: como o ritmo de redução de juros pode afetar os preços

Por Solange Monteiro, do Rio de Janeiro

O Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) registrou aumento de 1,4% em abril. Com isso, o IVAR acumula alta de 9,16% em 12 meses, consideravelmente maior que a média da inflação geral para o período, estimada em 3,8% pelo IPC. André Braz, coordenador de Índices de Preços do FGV IBRE, atribui esse resultado ao nível ainda alto da taxa básica de juros (Selic), que desincentiva consumidores a planejar a compra de um imóvel próprio financiado. “Como se trata de um comprometimento de renda mais a longo prazo, é provável que essas pessoas estejam esperando que os juros caiam mais”, afirma. Com isso, a procura por aluguéis se mantém aquecida, o que se reflete nos preços.

Especialistas do setor apontam que, em geral, a queda das taxas de financiamento imobiliário não acontece imediatamente ao corte da Selic. Além de ser um movimento mais lento, ele depende de outros fatores, como a disponibilidade de poupança – por lei, 65% do estoque da poupança deve ser direcionado ao crédito imobiliário –, cuja captação líquida tem encolhido nos últimos anos (leia mais aqui). O custo do crédito imobiliário também sofre influência da evolução dos juros longos, que referenciam os fundos imobiliários, outro instrumento de aporte de recursos para o setor.

A alta de 9,16% do IVAR registrada nos 12 meses encerrados em abril é a maior desde janeiro de 2023, que marcou o fim de um período iniciado em agosto em que o IVAR rodou na casa dos dois dígitos. De agosto a novembro de 2022, a variação média para 12 meses foi de 10,9%; a exceção foi dezembro, quando a alta em 12 meses foi de 8,25%. Vale lembrar que agosto de 2022 marca o final do ciclo de alta da Selic, quando esta alcançou 13,75% ao ano – saindo de 2% ao ano em janeiro de 2021 –, nível no qual permaneceu até agosto do ano passado, quando o Copom iniciou o ciclo de flexibilização da política monetária, com corte de 0,5 ponto percentual.

Índice de Variação Alugueis Residenciais (Ivar) – % em 12 meses

Fonte: FGV IBRE.

Braz afirma que uma mudança no ritmo de corte da taxa básica de juros pode impactar a evolução dos preços dos aluguéis, estendendo a atual pressão. “Quanto mais rápido for o corte, mais aas pessoas ficarão tentadas a adquirir um imóvel próprio, o que pode reduzir a demanda por um aluguel residencial. Ao contrário, se já nesta reunião houver sinais de desaceleração, com um corte mais tímido (inferior a 0,5 ponto) devido ao acúmulo de problemas no cenário nacional – como o impacto da revisão das metas de resultado primário para os próximos anos – somado às enchentes no Rio Grande do Sul, certamente observaremos reflexos no mercado imobiliário.”

Braz lembra que o bom momento do mercado de trabalho e aumento da renda média também dá fôlego para esse mercado, reforçando a projeção de que essa tendência de alta não mudará ao menos neste primeiro semestre do ano, “com taxas de variação acima da inflação média, indicando um aumento real de preços”.

Variação Ivar (%)

Fonte: FGV IBRE.

O IVAR mede a evolução mensal dos valores de aluguéis residenciais com base em informações anonimizadas de contratos de locação obtidas pelo FGV IBRE junto a empresas administradoras de imóveis, buscando maior aderência à realidade do mercado. O cálculo é feito a partir da análise de quatro cidades: Belo Horizonte, Porto Alegre, Rio de Janeiro e São Paulo, e com uma média ponderada dessas capitais calcula-se o índice nacional. “Ao analisar o movimento do mercado individualmente, vemos que cada uma dessas capitais tem suas próprias limitações que determinam o ritmo de desaceleração de preços. Número de lançamentos e aquecimento da atividade, por exemplo, são determinantes do fôlego para novos reajustes”, afirma.

Na taxa interanual, o IVAR apresentou aceleração em três das quatro cidades analisadas. Em São Paulo, a taxa passou de 6,50% em março para 7,44% em abril; em Porto Alegre, passou de 7,91% para 8,75%. Belo Horizonte foi a capital que registrou a maior aceleração na ponta, de 9,94% para 10,45%. Na direção oposta, o Rio de Janeiro saiu de 11,29% para 11,05%.

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