“Um dos desafios da locação social é estruturar mecanismos de operação”

A locação social – alternativa de política para conter o déficit habitacional que foi tema do podcast Economia em 15 – promete ganhar impulso com parcerias público-privadas (PPP) apoiadas pelo governo federal.  Em entrevista para a Conjuntura Econômica de junho, que será publicada na próxima semana, Augusto Rabelo, secretário Nacional da Habitação do Ministério das Cidades, explica como esse modelo tem avançado e quais as perspectivas para mitigar desafios como o do financiamento. Confira trechos a seguir:

Por Solange Monteiro, do Rio de Janeiro

O que motivou a inclusão da locação social no programa Minha Casa Minha Vida?

A inclusão da locação social no MCMV objetiva diversificar as modalidades de atendimento da política habitacional nacional, em resposta à magnitude e à composição do déficit habitacional do país.

Segundo a Fundação João Pinheiro (FJP), o déficit habitacional brasileiro alcançou 5,9 milhões de domicílios em 2024, tendo como principal componente o ônus excessivo com aluguel, que corresponde a 3,6 milhões de domicílios.

Nesse contexto, a Lei nº 14.620, de 13 de julho de 2023, que retomou o MCMV, incorporou a locação social como modalidade complementar às formas de provisão habitacional antes focadas na produção e aquisição da moradia própria. A medida busca ampliar o acesso à moradia adequada para famílias de baixa renda, além de promover o aproveitamento de imóveis subutilizados em áreas urbanas consolidadas e incorporar a gestão e manutenção condominial no escopo do atendimento habitacional.

Em quais frentes o Ministério das Cidades tem apoiado interessados em projetos de locação social?

Atualmente, o Ministério tem atuado na estruturação de projetos de locação social em parceria com a Secretaria Especial do Programa para Parcerias de Investimentos (Seppi), com recursos do Fundo de Apoio à Estruturação e ao Desenvolvimento de Projetos de Concessões e PPP (FEP).

Nesse contexto, o Ministério tem apoiado entes subnacionais interessados em projetos de locação social principalmente em quatro frentes:

• Aporte de recursos ao FEP, para contratação de serviços de consultoria para estruturação de projetos, incluindo aspectos de engenharia, jurídicos, socioambientais e econômico-financeiros;

• Definição de diretrizes nacionais e roteiro metodológico para orientar a política de locação social e qualificar propostas;

• Articulação institucional com a Secretaria de Patrimônio da União (SPU) para disponibilização de imóveis da União; e

• Mobilização de fontes de financiamento para provisão habitacional (Pró-Moradia e MCMV–FGTS) e requalificação urbana (Pró-Cidades).

Além das frente citadas, está em discussão na Secretaria Nacional de Habitação (SNH) a regulamentação para o uso de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS) em arranjos que possam viabilizar a implementação da locação social.

Quantos projetos já receberam apoio?

Por intermédio da SNH, acompanhamos atualmente um portfólio de sete propostas de Parcerias Público-Privadas (PPP) de locação social, das quais cinco foram aprovadas para estruturação e duas encontram-se em fase de análise. As iniciativas estão distribuídas em diferentes estágios, desde a qualificação da proposta até a conclusão do ciclo de estruturação. Este último compreende as etapas de elaboração de estudos, consulta pública, audiência pública, publicação do edital, realização do leilão e contratação.

Entre os projetos-piloto em andamento estão os dos municípios de Recife (PE) e Campo Grande (MS), ambos aprovados pelo CFEP em 2021, além de Santo André (SP), Maceió (AL) e Jacareí (SP), aprovados entre 2024 e 2026 no segundo ciclo de seleção de pilotos, que contemplará até dez propostas.

Quais desafios o ministério identificou na estruturação de projetos de locação social e que são focos de aprimoramento futuro da política?

A consolidação da locação social no Brasil envolve desafios associados à adaptação do arranjo da política habitacional, historicamente orientada à produção e aquisição da moradia própria.

Entre os principais desafios está a necessidade de estruturação de mecanismos adequados para a fase de operação dos empreendimentos, incluindo administração condominial, manutenção predial, gestão da carteira e trabalho social continuado. Destaca-se a necessidade de fortalecimento da capacidade institucional dos entes subnacionais e de ampliação da oferta de operadores qualificados para a gestão dos empreendimentos em escala.

Do ponto de vista financeiro, a política exige mecanismos adequados para viabilizar a operação e garantir a sustentabilidade dos projetos no longo prazo, considerando riscos associados à inadimplência e à ausência de garantia real imobiliária.

Pesquisadores apontam que experiências já testadas com base em parques públicos de habitação revelaram limites importantes. Sob essa perspectiva, o modelo multifamily (complexo com um proprietário destinado à locação) para a baixa renda pode ser um eixo complementar às políticas já consolidadas?

O multifamily pode constituir uma estratégia complementar às políticas de locação social, contribuindo para ampliar a oferta de moradias para aluguel e profissionalizar a gestão e operação dos empreendimentos. Contudo, é preciso avaliar as limitações da modalidade no atendimento às famílias de mais baixa renda que compõem o déficit habitacional, considerados os desafios relacionados à capacidade de pagamento dos beneficiários e aos riscos de inadimplência e importância de estratégias de mitigação de evasão das famílias da política pública.

O que temos observado até aqui é que as políticas de locação social tendem a depender de mecanismos complementares, como contraprestações públicas, subsídios à oferta e à demanda, cessão de ativos públicos, incentivos fiscais e fundos garantidores, capazes de assegurar a acessibilidade dos aluguéis para as famílias que devem ser a prioridade da política pública e a viabilidade dos empreendimentos no longo prazo.

Quanto a instrumentos de financiamento, como tem sido equacionado o tradicional foco na alienação? O governo considera entrar em uma modelagem do tipo híbrida como coparticipante? Os fundos — FGTS, Fundo Social e FAR — poderiam ser usados na equalização do custo?

Embora parte das linhas de financiamento habitacional tenha sido historicamente voltada à produção para aquisição da moradia própria, já existem instrumentos capazes de apoiar iniciativas de locação social e PPPs habitacionais. O Pro-Moradia e o Pro-Cidades constituem instrumentos de financiamento público voltados à provisão habitacional e à requalificação urbana que são programas com recursos do FGTS já disponíveis para aportar às PPPs de locação social. Ademais, a linha financiada de Minha Casa Minha Vida de apoio a produção também aporta recursos do FGTS às unidades para alienação nas PPPs estruturadas com apoio do Governo Federal.

Esta pasta vem estudando alternativas para diversificar a modalidade de locação, o que inclui explorar também a diversidade de fundos disponíveis para aportar para o desenvolvimento de inovações. Já estamos desenvolvendo regulamentação para a utilização de recursos do FAR em iniciativas de locação social e vemos como positiva a possibilidade de blended finance com recursos de outras fontes, investimentos privados ou filantrópicos, ampliando o conjunto de instrumentos disponíveis para atendimento das famílias de menor renda. (S.M.)

Relembre o episódio do Economia em 15 sobre Locação Social com participação de Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos da Construção do FGV IBRE: YouTube | Spotify

As opiniões expressas neste artigo são de responsabilidade exclusiva do autor, não refletindo necessariamente a opinião institucional da FGV.