Projeto de PPP de locação social do Recife (PE) vai a leilão esta semana. Conheça a proposta
Por Solange Monteiro, do Rio de Janeiro
De acordo à Fundação João Pinheiro, o déficit habitacional brasileiro em 2023 – dado mais recente – era de 5,9 milhões de unidades. Apesar da trajetória cadente desse número, para a qual contribui o programa Minha Casa Minha Vida com suas linhas de financiamento para compra da casa própria, há um componente que nos últimos anos tem apresentado crescimento: o ônus excessivo do aluguel.
No podcast Economia em 15, Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos da Construção do FGV IBRE, explica que o cálculo do déficit habitacional brasileiro leva em conta três componentes: a precariedade de habitações devido à improvisação e rusticidade, a coabitação, relacionada à carência de cômodos em relação ao total dos moradores, além desse ônus – entendido como valores de aluguel que comprometam mais de 30% do orçamento de famílias com renda até salários mínimos. “Atualmente, o ônus excessivo com aluguel representa 62% do déficit habitacional em regiões metropolitanas”, afirma.
No podcast, Ana defendeu a necessidade de diversificação das ferramentas de política habitacional para atacar esse problema, citando a locação social. Desde 2023 o programa Minha Casa Minha Vida prevê a criação de mercados desse tipo de locação, mas ainda é uma área pouco desenvolvida no Brasil.
Entre as iniciativas recentes está o projeto de parceria público-privada (PPP) da Prefeitura do Recife. A concessão está prevista para ir a leilão na B3 dia 26/5. Confira a conversa que tivemos com Felipe Matos, secretário de Desenvolvimento Urbano do Recife, que desde março ocupa interinamente o cargo de Secretário de Desenvolvimento Econômico da capital pernambucana, sobre o projeto:
O que motivou a prefeitura do Recife a modelar a PPP do projeto Morar no Centro?
Desde 2021 passamos a estudar o déficit habitacional do município e, como na maioria das capitais brasileiras, vimos que grande parte está no ônus excessivo com aluguel. Então, não se trata da questão de moradia indigna, como muita gente imagina, mas de um peso desproporcional na renda da família.
Passamos a discutir alternativas com BID e Insper, quando o governo federal também começou a apoiar estudos de viabilidade de parcerias para o desenho de PPPs de locação social, até chegarmos ao Morar no Centro.
Tivemos apoio do governo federal, entre outros, na estruturação do projeto e na doação dos imóveis que serão utilizados. Dos seis imóveis de locação social do Morar Centro, quatro são do governo federal e dois do município. A gestão, operação e contrapartidas futuras ficarão com o município.
Um dos desafios que enfrentamos foi do ponto de vista de como o concessionário deve se financiar para esse projeto, porque o Programa Minha Casa Minha Vida por enquanto não conta com linha específica é de financiamento que não seja para alienação. Mas em conversa com bancos de desenvolvimento – BNDES, BNB –, conseguimos enquadrar o formato de retrofit para ppp de locação social em linhas pré-existentes. As receitas futuras previstas pela prefeitura servirão como como garantia desse projeto de financiamento, que o concessionário deverá buscar junto aos bancos de desenvolvimento. Pensamos tudo no formato de tanto de recebíveis futuros quanto de CDRU (Concessão de Direito Real de Uso), para que sirva de garantia para os bancos.
Em que consiste a PPP do Recife?
São 1,1 mil unidades, das quais 500 são para alienação, dentro do programa Minha Casa Minha Vida, e 600 para locação social. No caso da locação, a concessionária será responsável por fazer todo o retrofit, ou construção, mobiliar, prover a linha branca, e fazer o acompanhamento técnico-social dessas famílias ao longo de todo o período da concessão, de 25 anos.
Os valores a serem cobrados do locatário não podem comprometer mais de 25% da renda familiar – tomando como base faixas de renda entre 1 a 3 salários mínimos. Como se trata de uma PPP administrativa, grande parte da receita da concessionária vem exatamente desses aluguéis e da venda das unidades que vão para o Minha Casa Minha Vida. Como todos os imóveis estão em área central, a gente também colocou no térreo algumas áreas comerciais, que também entram como receita.
Só que isso ainda não fecha a conta de todo o investimento que precisa ser feito. Nesse complemento é que entra a contraprestação do município, e ganha a licitação o competidor que exigir menor contraprestação.
A Prefeitura também está projetando um modelo com a entrega de vouchers de R$ 600 para os locatários?
Trata-se de outro programa, que ainda estamos terminando de modelar junto ao BID. Diferentemente da PPP, que trata de um parque público, nesse caso se trata de edificações privadas. A prefeitura já tem um mapeamento de famílias que gostariam de entrar nesse programa. Já temos mais de 20 imóveis cadastrados, em fase avançada de alocação das famílias. A ideia é que isso vire um trabalho contínuo.
São modelos importantes para avançar no Brasil, como complemento a outras políticas. Todo problema complexo exige uma um conjunto de soluções, e não adianta achar que a gente vai resolver o problema do déficit habitacional com uma solução única, pois há uma série de situações que impedem pessoas de se enquadrar no Minha Casa Minha Vida. Por exemplo, da população idosa, que não será aceita em um programa de financiamento. Então é preciso que a gente pense de maneira mais ampla e buscando também inspirações internacionais. Aqui mesmo na região latino-americana há vários exemplos a estudar.
Confira o episódio do Economia em 15 sobre Locação Social:
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