Cenário do crédito se altera, mas incerteza alta ainda pode catalisar demanda por imóveis

Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos da Construção do FGV IBRE

Por Solange Monteiro, do Rio de Janeiro

Mesmo com a alteração do cenário de juros, que tende a encarecer o crédito imobiliário, a Sondagem da Construção de dezembro apontou melhora da confiança. A que podemos atribuir esse resultado?

Ainda que a evolução mensal seja um dado importante, para entender esse movimento é preciso olhar com mais cautela para essa evolução durante o ano. Comparativamente a 2019, pré-pandemia, efetivamente observamos uma movimentação positiva, especialmente do índice que mede a situação atual (ISA), que registrou o maior crescimento: de 10 pontos percentuais na comparação entre dezembro de 2021 e de 2019. Esse resultado confirma a percepção de que o mercado caminhou favoravelmente. No caso do índice que mede as expectativas, apesar de na margem ter avançado e ter ficado acima do nível de neutralidade (100 pontos), ele se encontra ligeiramente abaixo do nível pré-pandemia, pois naquele momento o movimento de retomada era forte (leia mais na Conjuntura Econômica de março/20). 

Aquele ciclo sofreu o revés da pandemia, mas a construção ainda foi beneficiada pela taxa de juros historicamente baixa, que favoreceu o mercado enormemente. Mesmo com a infraestrutura em patamar realmente crítico de investimentos, em 2020 também houve avanços em questões como marcos regulatórios, leilões, e mesmo no investimento de prefeituras.

Então, quando olhamos as expectativas, apesar de o resultado na margem parecer contrariar os sinais macroeconômicos, com a taxa de juros subindo, quando se olha o movimento do ano observa-se que não houve um grande avanço de fato, e não há dúvidas de que adiante o cenário será mais desafiador para se manter a dinâmica positiva dos negócios no mercado imobiliário. Quando observamos a confiança do setor dividida por segmentos, vemos que em edificações houve uma alta de 4,7% em dezembro em relação ao mês anterior, mas que não compensa a queda de 7,5% observada em novembro. Atores do setor já reconhecem que o mercado de crédito imobiliário não continuará se expandindo no ritmo que vinha.

De qualquer forma, ainda há forças que podem atuar em favor do segmento. Um ambiente de grande incerteza, por exemplo, pode ser catalisador de demanda por imóveis, talvez num segmento de média-alta renda. Isso pode alimentar uma demanda não exatamente exuberante como se gostaria, mas ainda positiva. São questões que se colocam, e que ainda estão por se confirmar. Outro fator que ainda mantém o otimismo das empresas é a redução observada nos estoques, o que dá margem a novos lançamentos. Não à toa, o segmento de preparação de terrenos foi o que apresentou uma evolução mais positiva no segundo semestre. 

No caso da infraestrutura, espera-se também alguma reação. Muitos estados fecharam 2021 com uma posição fiscal robusta, com um caixa melhor que o esperado, e se forem investir em obras, o momento é agora. De qualquer forma, o segmento de infraestrutura é o mais difícil de se prever o efeito final, a repercussão de cada ciclo.

Evolução da confiança, por segmento


Fonte: FGV IBRE.

Custos da construção aparecem como segunda maior preocupação entre limitadores de negócios apontados por respondentes da Sondagem. Qual a tendência para 2022?

De fato, este ano o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) termine o ano no nível mais alto desde 2003, com a variação de preços de material e equipamentos tendo chegado durante o ano a quase 40% em 12 meses, já há uma redução dessa pressão, com deflações como a do aço, apontando a uma tendência de desaceleração desses preços. Por outro lado, um ponto de atenção dos empresários é quanto à escassez de mão de obra qualificada. Há também o fator inflação, que fecha em dois dígitos este ano e se refletirá nos acordos coletivos no primeiro semestre do próximo ano, que pesará no INCC e deverá ser um elemento de pressão no próximo ano.

No caso da demanda insuficiente para entender por que esta segue como principal fator de preocupação é preciso olhar um pouco mais para trás, lembrando que antes da pandemia o setor ainda estava ensaiando sua recuperação da queda monumental que sofreu até 2018. e que ainda o mantém distante do ciclo de negócios observado no período 2010-12. Quando observamos o percentual de assinalações registradas, vemos melhora em relação àquele período mais crítico. E a própria mudança no mercado imobiliário reduziu o peso desse item relativamente ao preço da matéria-prima. Mas, como disse, essa continua sendo uma questão para o setor. Em 2010, a percepção de um horizonte de crescimento mais vigoroso estava na economia como um todo, no mercado de trabalho, na renda, em um programa habitacional que sinalizava continuidade. Havia mais investimentos em infraestrutura, e tudo isso alimentava um cenário positivo para a demanda futura.

Considera que as variáveis trazidas por período eleitoral já estão contabilizadas nas expectativas dos empresários da construção para 2022 ou este tende a ser um ano mais incerto?

De maneira geral, ano eleitoral é marcado por mais investimentos públicos, e também mais incertezas. Mas este ano observamos que as incertezas são maiores - algo que já se reflete, por exemplo, no câmbio. E aí muitas decisões, muitos projetos passam a ser adiados. E o ciclo de 2021/22, que poderia ser mais forte, acaba enfraquecendo em função desse cenário. Se muita coisa for postergada, acaba criando um vácuo no movimento de retomada, afetando a dinâmica do setor.

Custo e demanda insuficiente lideram entre preocupações do setor


Fonte: FGV IBRE.

 


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